Leere Schaufenster und volle Einkaufszentren: Chinas Amazon-Konkurrenz überschwemmt Österreich mit Ramsch zu Dumpingpreisen. Der Handel verlagert sich aus Einkaufsstraßen immer mehr zu Online-Anbietern. Ein Massensterben bei Geschäften wie Ketten ist die Folge.
Der stille Wandel der Mariahilfer Straße und was Städte daraus lernen können: Ein Spaziergang über die Wiener Mariahilfer Straße – einst pulsierendes Herz des Stadt-Shoppings – endet heute oft vor leeren Auslagen, verschlossenen Türen und verbarrikadierten Eingängen. Der Zahn der Zeit nagt an den leerstehenden Geschäftsportalen. Das zeigt sich nicht nur im Straßenbild, sondern auch in Zahlen: Laut dem aktuellen EHL Retail Properties Market Report 2024/25 liegt der Leerstand auf der einstigen Einkaufsmeile bei 6,2 bis 7,7 Prozent.
Ein weiterer Trend: Die Flächen der verbleibenden Geschäfte schrumpfen, während gastronomische Angebote zunehmen. Die Wirtschaftskammer Wien bestätigt: Im April 2025 standen in der Bundeshauptstadt mehr als 300 Geschäftslokale leer.
Der Markt kippt – mehr Läden stehen zum Verkauf
„Seit 2022 sehen wir in Wien eine Verdopplung der Geschäftslokale, die zum Kauf angeboten werden“, bestätigt Markus Kitz-Augenhammer, Vorstand der Immobilienrendite AG. Die Zahl der frei verfügbaren Mietobjekte stieg von 400 auf 600. Besonders betroffen sind sogenannte B-Lagen wie die Schönbrunner Straße, wo sich der Leerstand laut Kitz-Augenhammer mancherorts seit 2019 verdoppelt hat. Im internationalen Vergleich bleibt Wien zwar im unteren Mittelfeld, was die Leerstandsquote betrifft – ein schwacher Trost für die Betroffenen vor Ort.
Vom Stadtzentrum aufs Feld: Einkaufszentren am Stadtrand boomen
Während Innenstädte zunehmend verwaisen, erleben Einkaufs- und Fachmarktzentren (EKZ, FMZ) an den Stadträndern einen regelrechten Boom. Dort, wo Wohnen und Parkmöglichkeiten zusammenkommen, entstehen neue Zentren oder bestehende werden erweitert.
Ein Beispiel aus Oberösterreich: In Enns geriet das Stadtzentrum zuerst durch ein FMZ unter Druck – später wurde das ursprüngliche Zentrum durch ein neues, gegenüberliegendes FMZ nochmals entwertet. „Sobald etwas nicht mehr neu und glänzend ist, zieht die Karawane weiter und hinterlässt Leerstand“, kritisiert Mathias Mühlhofer, ebenfalls Vorstand bei der Immobilienrendite AG. Doch es gibt auch Hoffnung: Das alte FMZ wurde vom Upcycling-Spezialisten erworben, renoviert und unter dem Namen Ennscenter am Römerfeld neu positioniert – mit einem funktionierenden Mix aus Handel und Gastronomie. „Aufgrund der Wirtschaftskrise und der gesunkenen Kaufkraft boomen Diskonter. Sie sind in Österreich auf Expansionskurs“, erklärt Mühlhofer.
Bad Münstereifel statt City-Parndorf
Ein Blick nach Deutschland zeigt, wie es anders gehen kann. In Bad Münstereifel wurden die leerstehenden Altstadthäuser nicht sich selbst überlassen, sondern in ein sogenanntes City-Outlet umfunktioniert. Statt Betonklotz am Stadtrand entstand ein Einkaufsparadies im historischen Zentrum – eine Art Innenstadt-Parndorf mit mittelalterlichem Flair.
Asten, Donauzentrum, SCS: Kino, Kette, Kaufkraft
Auch in Asten, Oberösterreich, wurde ein Fachmarktzentrum erfolgreich ins Zentrum integriert – mit bekannten Ankermietern wie Lebensmittelhändlern, Drogeriemärkten und Gastronomie. Die Folge: Die Stadt wächst rundherum, nicht aus ihr heraus. Größere Shopping-Tempel wie das Westfield Donau Zentrum oder die Westfield Shopping City Süd beweisen zudem: Es sind nicht nur Geschäfte, sondern auch Kinos und Freizeitangebote, die Menschen anziehen – früher fast exklusiv ein Privileg der Innenstädte.
Parkplatz statt Pedal: Ohne Auto kein Aufschwung
In St. Pölten floriert das innerstädtische Einkaufszentrum „Promenade“ seit der Übernahme durch die Immobilienrendite AG. Der Mix aus Bekleidung, Lebensmitteln und Gastronomie überzeugt – doch ein Erfolgsfaktor bleibt laut Vorstand Michael Rajtora zentral: „Wie überall in der Innenstadt ist die Verfügbarkeit von Parkplätzen essenziell.“ Die Tief- und Hochgaragen des Centers seien ein Schlüsselfaktor für die hohe Besucherfrequenz.
Lage, Lage, LageFür Standorte ohne Parkplätze bleibt nur ein Ausweg: die Premiumlage. Bestes Beispiel: die Linzer Landstraße. Trotz der Konkurrenz durch die Plus City am Stadtrand verzeichnet sie laut Standort + Markt eine der geringsten Leerstandsquoten des Landes – nur drei Prozent im Jahr 2024. Auch die Salzburger Innenstadt steht gut da, mit einer Quote von lediglich 3,1 Prozent.Das zeigt: Es gibt kein universelles Rezept gegen Leerstand. „Je nach Ort und lokalem Angebot funktioniert jeweils ein anderer Mix“, resümiert Kitz-Augenhammer. Mal ist es die Kombination aus guter Lage und Frequenz, mal der richtige Branchenmix, mal der einfache Zugang mit dem Auto.
